Nhà phố được xây mấy tầng? Quy định về số tầng nhà ở?

52 lượt xem 22/10/2024 Kinh nghiệm thi công Kinh nghiệm thiết kế Mở rộng

Mời bạn đọc cùng tìm hiểu nhà phố được xây mấy tầng cùng BM Homes ? Quy định về số tầng nhà ở? để tránh những sai sót không đáng có xảy ra trong quá trình thi công. Như mọi người đã biết, việc xây nhà trọn gói nhà phố phải có sự đồng ý của cơ quan chức năng. Chỉ khi nào được cấp giấy phép thì gia chủ mới có thể khởi công xây dựng ngôi nhà của mình. Vậy theo quy định của pháp luật thì nhà phố được xây mấy tầng? Bài viết dưới đây BM Homes sẽ giúp bạn có được lời giải đáp cho câu hỏi này.

Cách xác định số tầng nhà

Theo quy định tại Thông tư 06/2021/TT-BXD, số tầng của một tòa nhà được xác định bao gồm tất cả các tầng trên mặt đất, bao gồm cả tầng kỹ thuật và tầng bán/nửa hầm, nhưng không bao gồm tầng áp mái. Tầng tum chỉ có chức năng che lồng cầu thang bộ/giếng thang máy và che chắn các thiết bị kỹ thuật của công trình, với điều kiện diện tích mái tum không vượt quá 30% diện tích sàn mái, khiến tầng tum không được tính vào số tầng cao của công trình. Trong trường hợp tòa nhà có các cao độ mặt đất khác nhau, số tầng được tính theo cao độ mặt đất thấp nhất theo quy hoạch được phê duyệt. Các trường hợp mà tầng lửng không tính vào số tầng cao của công trình bao gồm:

• Đối với nhà ở riêng lẻ hoặc nhà ở riêng lẻ kết hợp với các mục đích dân dụng khác, tầng lửng có diện tích sàn không vượt quá 65% diện tích sàn xây dựng của tầng có công năng sử dụng chính ngay bên dưới, với điều kiện chỉ cho phép một tầng lửng không tính vào số tầng cao của tòa nhà.
• Đối với nhà chung cư hoặc nhà chung cư hỗn hợp, khi tầng lửng chỉ được sử dụng làm khu kỹ thuật, chỉ một tầng lửng không tính vào số tầng cao của công trình, với điều kiện diện tích sàn xây dựng không vượt quá 10% diện tích sàn xây dựng của tầng ngay bên dưới và không vượt quá 300m2.
• Đối với các công trình khác, tầng lửng chỉ được sử dụng làm khu kỹ thuật, có diện tích sàn không vượt quá 10% diện tích sàn xây dựng của tầng có công năng sử dụng chính ngay bên dưới.

Nhà phố được xây mấy tầng?

Khi hẻm nhỏ hơn 3,5m

Nếu vị trí xây dựng nhà bạn có hẻm nhỏ hơn 3,5m, quy định chỉ cho phép xây dựng nhà phố có chiều cao tối đa là 3 tầng, với tổng chiều cao căn nhà dưới 13,6m. Đối với tầng trệt, chiều cao dưới 3,8m.

Khi đường lộ giới rộng từ 3,5m đến 7m

Trong trường hợp này cho phép xây dựng nhà phố với quy mô 3 tầng Tuy nhiên, đối với các nhà có khoảng lùi, bạn được phép xây dựng tối đa 4 tầng nếu vị trí xây dựng thuộc khu vực trung tâm thành phố hoặc trung tâm quận/huyện.

Khi đường lộ giới rộng từ 7m đến dưới 12m

• Chiều cao tòa nhà tối đa là 4 tầng nếu chủ nhà không có nhu cầu tăng chiều cao của tòa nhà.
• Chiều cao tòa nhà tối đa là 5 tầng nếu nhà được xây dựng ở trung tâm quận/huyện hoặc trung tâm thành phố, hoặc trên các lô đất có diện tích lớn.
• Chiều cao tòa nhà tối đa là 6 tầng nếu nhà được xây dựng có một trong hai yếu tố sau đây là ở trung tâm thành phố, trung tâm quận/huyện hoặc trên lô đất có diện tích lớn.

Khi đường lộ giới rộng 12m đến dưới 20m 

• Trong trường hợp không có yếu tố tăng tầng cao, bạn chỉ được phép xây nhà tối đa 4 tầng.
• Nếu vị trí xây dựng nhà thuộc trung tâm thành phố, trung tâm quận/huyện hoặc trên các lô đất lớn, bạn được phép xây tối đa 5 tầng.
• Khi thỏa mãn 2 trong 3 yếu tố tăng tầng cao, tức là nhà xây dựng ở trung tâm thành phố, trung tâm cấp quận/huyện hoặc trên các lô đất lớn, bạn được phép xây nhà tối đa 6 tầng.
• Khi thỏa mãn cả 3 yếu tố tăng tầng (nhà ở trung tâm thành phố, trung tâm quận/huyện, và diện tích đất xây dựng lớn), bạn sẽ được xây nhà với số tầng cao nhất là 7 tầng.

Khi đường lộ giới rộng 20m đến dưới 25m 

• Tối đa 5 tầng được quy định cho những trường hợp không có yếu tố thúc đẩy việc tăng số tầng.
• Mức độ cao nhất là 6 tầng được áp dụng khi xây nhà ở trung tâm quận, trung tâm thành phố hoặc trên mảnh đất rộng lớn.
• Gia chủ được phép xây dựng tối đa 7 tầng khi ít nhất 2 trong 3 điều kiện sau được đáp ứng: Nhà nằm trong khu vực trung tâm quận, trung tâm địa lý của thành phố hoặc được xây dựng trên mảnh đất có diện tích lớn.
• Đối với các trường hợp nhà có 7-8 tầng và được thiết kế với khoảng lùi, được phép xây tối đa 8 tầng khi đáp ứng đầy đủ cả 3 yếu tố sau: Nằm trong khu vực trung tâm quận của thành phố, ở trung tâm địa lý của quận hoặc được xây dựng trên mảnh đất lớn.

Khi đường lộ giới rộng trên 25m 

• Trong trường hợp có các yếu tố thúc đẩy việc tăng số tầng, gia chủ được phép xây dựng tối đa 5 tầng.
• Mức độ tối đa là 6 tầng được áp dụng khi đất nằm trong khu vực trung tâm thành phố, trung tâm cấp quận hoặc được xây dựng trên mảnh đất lớn.
• Được phép xây dựng tối đa 7 tầng (từ 6 đến 7 tầng với khoảng lùi) khi có ít nhất 2 trong 3 điều kiện sau được đáp ứng: Đất thuộc khu vực quận trung tâm thành phố, trung tâm cấp quận, hoặc lô đất xây dựng có diện tích lớn.
• Gia chủ có thể xây dựng tối đa 8 tầng (từ 7 đến 8 tầng với khoảng lùi) khi đáp ứng đầy đủ cả 3 yếu tố sau: Đất xây dựng thuộc khu vực quận trung tâm thành phố, trung tâm cấp quận và lô đất dùng để xây là có diện tích lớn.

Quy định về số tầng nhà ở?

Số tầng của một căn nhà được xác định dựa trên công thức sau: Toàn bộ các tầng trên mặt đất (bao gồm cả tầng kỹ thuật, tầng áp mái và mái tum) + Tầng hầm.  Quy định về số tầng nhà ở trong các thông tư của Bộ Xây dựng cụ thể bao gồm:

• Chiều cao trung bình của mỗi tầng nhà là 3m từ mặt sàn dưới đến mặt sàn trên.
• Chiều cao giữa các tầng từ tầng 2 trở lên không vượt quá 3.4m.
• Độ cao sàn tối đa là 3.5m, tính từ mặt sàn thượng đến chân ban công hoặc sê nô nếu ban công vươn ra ngoài ranh giới.
• Độ cao sàn nhà không vượt quá 3.8m.
• Đối với khu vực có lộ giới dưới 3.5m, chiều cao nhà được tính từ mặt sàn tầng trệt lên sàn tầng 1.
• Tổng chiều cao từ sàn trệt đến tầng lầu 1 không vượt quá 5.8m đối với các đường lộ giới có chiều rộng từ trên 3.5m đến dưới 20m, và không được phép bố trí sân thượng.

Yêu cầu về chiều cao tầng trong xây dựng nhà ở

Chiều cao xây dựng nhà ở liền kề 

Theo Tiêu chuẩn TCVN 9411:2012, chiều cao của nhà ở liên kế phải tuân theo quy hoạch xây dựng đã được duyệt.

• Trong mọi trường hợp, nhà ở liên kế không được cao hơn 6 tầng. Đối với nhà ở liên kế xây dựng trong các ngõ (hẻm) có chiều rộng nhỏ hơn 6m, chiều cao không được vượt quá 4 tầng.
• Chiều cao của nhà ở tại các khu vực chưa có quy hoạch chi tiết được duyệt không được lớn hơn 4 lần chiều rộng của ngôi nhà (trừ phần giàn hoa hoặc kiến trúc trang trí). Trong một dãy nhà liên kế, nếu được phép xây với chiều cao khác nhau, chỉ được phép xây cao hơn tối đa 2 tầng so với tầng cao trung bình của cả dãy và độ cao của tầng 1 (tầng trệt) phải đồng nhất.
• Chiều cao của nhà ở liên kế có sân vườn không được lớn hơn 3 lần chiều rộng của ngôi nhà hoặc theo quy định chung của quy hoạch chi tiết.
• Đối với nhà ở liên kế tại các tuyến đường, phố có chiều rộng lớn hơn 12m, chiều cao được hạn chế theo góc vát 45° (chiều cao mặt tiền ngôi nhà bằng chiều rộng đường). Trong trường hợp các tuyến đường, phố có chiều rộng ≤ 12m, chiều cao không được vượt quá giao điểm giữa đường với góc vát 45° (không lớn hơn chiều rộng đường).
• Ở các khu vực có đường nội bộ bên trong, chiều cao của nhà liên kế không được vượt quá giao điểm giữa đường với góc vát 30° (không vượt quá 0.6 lần chiều rộng đường).

Quy định chiều cao nhà phố

Theo tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411:2012, mục 5.5, quy định về số tầng và chiều cao của nhà phố dựa trên kích thước lô đất như sau:

• Diện tích đất từ 15m2 đến dưới 30m2: Nếu có chiều rộng mặt tiền trên 3m và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 3m trở lên, tổng chiều cao của công trình không được vượt quá 12 mét. Nhà phố được xây dựng tối đa 4 tầng và 1 tum.
• Diện tích đất từ 30m2 đến dưới 40m2: Nếu có chiều rộng mặt tiền trên 3 mét và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 5 mét trở lên, chiều cao của nhà phố không được vượt quá 16 mét. Nhà phố chỉ được xây dựng tối đa 4 tầng và 1 tum.
• Diện tích đất từ 40m2 đến 50m2: Nếu có bề ngang từ 3 mét đến dưới 8 mét và chiều sâu so với đường chỉ giới xây dựng từ 5 mét trở lên, tổng chiều cao của nhà phố không được vượt quá 20 mét. Nhà phố chỉ được phép xây dựng tối đa 5 tầng và 1 tum.
• Lô đất có diện tích trên 50m2: Nếu có bề ngang trên 8 mét và chiều sâu so với đường chỉ giới xây dựng từ 5 mét trở lên, chiều cao của nhà phố không được vượt quá 24 mét. Tức là ngôi nhà không được phép xây dựng hơn 6 tầng.

Quy định về chiều cao tối đa được phép xây dựng

Quy định về số tầng cấp phép xây dựng dựa vào chiều cao nhà phụ thuộc vào vị trí và kích thước của từng lô đất như sau:

• Lô đất có diện tích từ 30 đến 40m2, chiều rộng mặt tiền lớn hơn 3m và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng lớn hơn 5m: được phép xây dựng không quá 4 tầng + 1 tum, với tổng chiều cao nhà không lớn hơn 16m.
• Lô đất có diện tích từ 40 đến 50m2, chiều rộng mặt tiền từ 3m đến 8m và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng lớn hơn 5m: được phép xây dựng không quá 5 tầng + 1 tum, hoặc có mái chống nóng, với tổng chiều cao nhà không lớn hơn 20m.
• Lô đất có diện tích trên 50m2, chiều rộng mặt tiền lớn hơn 8m và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng lớn hơn 5m hoặc công trình xây dựng hai bên tuyến đường trong khu vực quy hoạch hạn chế phát triển: chỉ được phép xây nhà 6 tầng, với tổng chiều cao nhà không lớn hơn 24m.

Một số lưu ý về quy định số tầng cấp phép xây dựng

Trong một số khu vực cụ thể, quy định về số tầng cấp phép xây dựng có thể khác biệt so với quy định chung của cơ quan Nhà nước. Điều này cần được lưu ý để đảm bảo tuân thủ đúng quy định và tránh nhầm lẫn khi thực hiện công trình xây dựng. Một số địa phương sử dụng thuật ngữ “tầng trệt” để chỉ tầng 1, và “tầng 1” để chỉ tầng tiếp theo, bên trên tầng trệt. Trong giấy phép xây dựng, tầng trệt được hiểu là tầng 1 và tầng 1 sẽ là tầng 2. Đối với những khu vực chưa có quy định cụ thể về quy mô công trình, các nhà ở hoặc công trình riêng lẻ thuộc vùng đã được quy hoạch phân khu, quy định sẽ được áp dụng theo các quy định chung của tuyến phố. Quy định chung này sẽ được xác định dựa trên các công trình có tỷ lệ lớn nhất trên toàn tuyến đường. Đối với khu đất có mục đích sử dụng không phù hợp với quy hoạch hoặc không có kế hoạch quy hoạch cụ thể, quy mô của công trình sẽ được xem xét dựa trên các công trình có tỷ lệ lớn nhất trên toàn tuyến đường. Bài viết của BM Homes đã tổng hợp các quy định liên quan đến số tầng được phép xây dựng của các công trình. Tuân thủ nghiêm ngặt những quy định này không chỉ giúp đảm bảo quá trình thi công xây dựng nhà ở thuận lợi mà còn tránh được các vấn đề phát sinh liên quan đến đất đai và pháp lý. Nếu còn bất cứ thắc mắc gì, hãy liên hệ với chúng tôi, BM Homes sẽ giải đáp vấn đề của bạn trong thời gian sớm nhất.

CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY DỰNG BM HOMES

• Địa chỉ: BT 24, KDT FLC Garden City, Quận Nam Từ Liêm, TP Hà Nội.
•  Chi nhánh Đà Nẵng: Số 85 đường Trần Phú, Quận Hải Châu, TP Đà Nẵng.
• Chi nhánh TP.Hồ Chí Minh: 192 Nguyễn Công Trứ, Phường Nguyễn Thái Bình, Quận 1, TP Hồ Chí Minh.
• Hotline: 0961 58 58 51.
• Email: bmhomesvietnam@gmail.com.
• Website: bmhomes.vn.