Có phải đất nào cũng được quyền xây dựng nhà ở? Xây biệt thự trên đất nông nghiệp có sao không? Cách xử lý thế nào? Cùng BM Homes tìm hiểu nhé.
Việc xây dựng nhà ở và biệt thự trên đất nông nghiệp đang thu hút sự quan tâm của nhiều người. Điều này là do đất nông nghiệp được đánh giá cao về mặt kinh tế, có khả năng sử dụng để trồng trọt, chăn nuôi và xây dựng nhà cửa.
Tuy nhiên, hiện tại, pháp luật có các quy định chặt chẽ liên quan đến việc xây dựng trên đất nông nghiệp. Do đó, nhiều người cảm thấy bối rối không biết liệu có được phép xây dựng biệt thự trên đất nông nghiệp không.
Trong bài viết này của BM Homes, chúng tôi sẽ cung cấp thông tin giải đáp những thắc mắc này.
Vấn đề về xây dựng nhà ở, biệt thự
Đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, được nhà nước đại diện quản lý và chủ sở hữu. Nhà nước ủy quyền cho cá nhân sử dụng đất theo quy định của luật đất đai và các văn bản pháp luật khác. Theo đó người sử dụng đất cần sử dụng đất theo đúng mục đích, ranh giới thửa đất, tuân thủ quy định về độ sâu và chiều cao trong lòng đất, bảo vệ các công trình công cộng bên trong lòng đất, cũng như tuân thủ các quy định pháp luật khác liên quan.
Hiện nay, pháp luật liên quan đến đất đai đã được quy định chặt chẽ, yêu cầu việc sử dụng đất phải phù hợp với mục đích đặt ra ban đầu. Tuy nhiên, vẫn xuất hiện nhiều trường hợp thực tế người sử dụng đất không tuân theo mục đích sử dụng đã được quy định, như xây dựng nhà ở, biệt thự trên đất nông nghiệp,…
Xây nhà ở, biệt thự trên đất nông nghiệp có sao không?
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, đất được phân loại thành hai nhóm chính: đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp.
Đất nông nghiệp:
Bao gồm các loại đất sau đây:
Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
Đất trồng cây lâu năm;
Đất rừng sản xuất;
Đất rừng phòng hộ;
Đất rừng đặc dụng;
Đất nuôi trồng thủy sản;
Đất làm muối;
Đất nông nghiệp khác.
Đất nông nghiệp được hiểu đơn giản là loại đất chỉ được phép sử dụng vào mục đích sản xuất, làm nông nghiệp như trồng cây hoa màu, nuôi trồng thủy hải sản, lương thực thực phẩm.
Đất nông nghiệp là loại đất chỉ được phép sử dụng vào mục đích sản xuất, làm nông nghiệp
Đất phi nông nghiệp:
Bao gồm các loại đất sau đây:
Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
Đất xây dựng công trình sự nghiệp;
Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;
Đất sử dụng vào mục đích công cộng;
Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;
Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
Đất phi nông nghiệp khác.
Đất phi nông nghiệp là đất không được sử dụng với mục đích sản xuất nông nghiệp, mà là loại đất dùng để ở, để xây dựng nhà cửa, các công trình phục vụ đời sống dân sinh khác.
Do đó, theo quy định này, việc xây dựng biệt thự trên đất nông nghiệp là không được phép.
Xây nhà ở, biệt thự trên đất nông nghiệp bị phạt như thế nào? Cách xử lý
Mức phạt khi xây dựng nhà ở, biệt thự trên đất nông nghiệp
Việc xây dựng nhà trên đất nông nghiệp mà không tuân thủ quy định sẽ bị xem là vi phạm, và theo quy định tại Điều 12 của Nghị định 91/2019/NĐ-CP, sẽ chịu mức phạt cụ thể như sau:
Phạt tiền từ 15 triệu đồng đến 30 triệu đồng đối với diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,1 đến dưới 0,5 héc ta.
Phạt tiền từ 30 triệu đồng đến 50 triệu đồng đối với diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 đến dưới 1 héc ta.
Phạt tiền từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng đối với diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 1 đến dưới 3 héc ta.
Phạt tiền từ 100 triệu đồng đến 200 triệu đồng đối với diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 3 héc ta trở lên.
Ngoài việc bị phạt tiền, người vi phạm cũng sẽ bị yêu cầu khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm. Trong trường hợp không khôi phục được, người vi phạm sẽ phải bồi thường thiệt hại.
Nếu gia đình bạn muốn xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp, cần phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp theo quy định của pháp luật.
Cách xử lý
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 170 của Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất phải tuân thủ nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích. Do đó, nếu muốn xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp, người dân phải thực hiện các thủ tục cần thiết như sau:
Lập hồ sơ xin chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở và nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp quận/huyện.
Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần căn cứ vào: Kế hoạch sử dụng đất hàng năm do UBND quận/huyện đã phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Chuẩn bị hồ sơ gồm: Đơn xin chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ liên quan khác như CMND, Sổ hộ khẩu,…
Cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ tiến hành thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa và thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất. Sau đó, cơ quan này sẽ hướng dẫn người sử dụng đất nộp các khoản phí theo quy định của pháp luật và trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Cần làm hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp nếu muốn xây dựng nhà ở
Phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở
Mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân được quy định tại Điều 5 của Nghị định 45/2014/NĐ-CP. Thông thường, mức thu này được tính bằng 50% mức chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại địa phương, được quy định trong bảng giá đất trong quyết định của ủy ban nhân dân cấp tỉnh, căn cứ vào giá bất động sản hiện hành.
Điều kiện để được xây dựng trên đất nông nghiệp
Để được xây dựng trên đất nông nghiệp, các công trình cần tuân thủ các điều kiện sau:
Mục đích sử dụng đất: Các công trình phải phục vụ cho mục đích sản xuất nông nghiệp và không được sử dụng cho các mục đích khác như kinh doanh, dịch vụ hay nhà ở cho người ngoài ngành nông nghiệp.
Diện tích đất: Theo quy định của Luật Đất đai 2013, diện tích tối thiểu để được xây dựng trên đất nông nghiệp là 0,5 ha. Tuy nhiên, Chính phủ có thể quyết định cho phép xây dựng trên diện tích nhỏ hơn trong một số trường hợp đặc biệt nếu có lý do chính đáng.
Vị trí đất: Các công trình phải nằm trong khu vực có quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt. Đồng thời, vị trí của các công trình cần đảm bảo không gây ảnh hưởng đến môi trường, cảnh quan và an toàn cho người và tài sản.
Những trường hợp không được xây nhà trên đất nông nghiệp
Tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP, quy định về việc xây dựng trên đất nông nghiệp trong đó có các trường hợp không được phép xây dựng bao gồm:
Đất nông nghiệp có diện tích nhỏ hơn 0,5 ha.
Đất nông nghiệp đã được bán lô, chia lô, phân lô, tách lô.
Đất nông nghiệp đã được xác nhận quyền sử dụng đất cho mục đích khác ngoài sản xuất nông nghiệp.
Đất nông nghiệp nằm trong khu vực có quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng không được phép xây dựng.
Đất nông nghiệp nằm trong khu vực có quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng được phép xây dựng nhưng không phù hợp với mục đích sử dụng đất đã được phê duyệt.
Các yếu tố cần lưu ý khi xây dựng trên đất nông nghiệp
Đảm bảo sử dụng đúng diện tích đất được quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng.
Tuân thủ các quy định về khoảng cách giữa các công trình xây dựng và các công trình khác như kênh, suối, rạch, ao, đường, hồ, đập, đê, bờ sông.
Không làm thay đổi đặc điểm tự nhiên của đất nông nghiệp như độ thấm, độ bền của đất, độ dốc.
Đảm bảo an toàn cho tài sản và người trong quá trình xây dựng và sử dụng công trình.
Thực hiện các biện pháp phòng chống ô nhiễm nước, đất và không khí.
Thực hiện đúng các quy định về bảo vệ cảnh quan và di sản văn hóa, lịch sử trên đất nông nghiệp.
Như vậy việc xây dựng nhà ở, biệt thự trên đất nông nghiệp là vi phạm quy định của pháp luật về mục đích sử dụng đất. Để thực hiện xây dựng công trình nhà ở trên đất nông nghiệp, bạn cần thực hiện thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất và nộp các khoản phí tương ứng.
Đừng quên theo dõi các bài viết khác về luật bất động sản trên BM Homes để hiểu rõ hơn về thị trường nhà đất.
Mời Quý khách hàng liên hệ để nhận tư vấn:
CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY DỰNG BM HOMES
Địa chỉ: BT 24, KDT FLC Garden City, Quận Nam Từ Liêm, TP Hà Nội.
Chi nhánh Đà Nẵng: Số 85 đường Trần Phú, Quận Hải Châu, TP Đà Nẵng.
Chi nhánh TP.Hồ Chí Minh: 192 Nguyễn Công Trứ, Phường Nguyễn Thái Bình, Quận 1, TP Hồ Chí Minh.
Xây thô hoàn thiện mặt ngoài là giai đoạn quan trọng trong quá trình xây nhà. Theo dõi bài viết dưới đây từ S-Homes để hiểu rõ hơn về quy trình và những quy định...
Bài viết dưới đây từ BM Homes sẽ giải đáp giúp bạn câu hỏi vì sao tường nhà mới xây bị nứt và đưa ra những biện pháp khắc phục hiệu quả, cùng theo dõi...
Bài viết sau đây từ BM Homes sẽ cung cấp một cách chi tiết về phong thủy xây nhà hướng Bắc để bạn có thêm thông tin cần thiết, hãy cùng theo dõi nhé! Việc...
